验 屋是根据验屋师协会的《验屋标准》，通过视觉观察（Visual Inspection）和一般性的操作，对建筑物的主要构成系统和构件（仅指可接近和可操作部分）的当前状况进行检查，找出明显问题（Major Defections），并发现那些接近使用寿命的构件或设备，提出维修或改进的建议。
按房型、规模的不同，验屋一般 公寓和城市屋2-3个小时，独立半独立屋等要3小时以上甚至全天。验屋内容包括：室外场地及外墙；屋面；室内；结构系统；保温及通风系统；暖气系统；冷气系统；给排水系统；供配电系统。最后出具一份书 面的《验屋报告》。验屋过程当中，验屋师会介绍一些房屋保养、维护的知识及注意事项，并解答顾客提出的问题。
验屋的目的不是评估其价值，也不是解决其质量或使用问题，而是检查房屋的当前状况，让顾客对所买房屋有全面的、客观的了解，为顾客做买房的决定提供参考。顾客应综合考虑售价、验屋结果和贷款状况等各项因素，最后作出决定。
验屋也是房产交易中保护买方利益的重要步骤。因为根据《房屋买卖协议》，验屋和贷款是最常使用的协议成立的先决条件。即只有买方对验屋结果满意后才能解除此条件，协议才生效

验屋作为房产买卖中的重要一环，对买方来讲是非常必要的。

• 验屋的可靠性。

对 许多人来说，买房可能是一生中最大数额的买卖和投资。这一决定不仅关系到投资效益，还有居住环境、生活质量等实用性问题。特别是初次置业人士，做出决定前 往往会思前想后、顾虑重重，其中最担心的就是房屋现有状况是否有问题，是否会影响将来居住以致再出售时的价值。那么如何对这些问题作出判断？验屋是最可靠 的方式，验屋结果会打消买方对房屋质量和使用状况的种种疑虑，帮助他们做出正确的判断与决定。

• 验屋的客观性。

买 方在经历了无数轮的选房、看房、讨价还价后，主要精力往往集中在价格、地点、室内布局、如何使用等方面，不仅没有时间、条件和技能来检查房屋质量和使用状 况，而且对所选中的房子-未来理想的家的看法常常带有主观因素。而验屋师是站在第三方中立的立场，使用其专业知识、经验和技能，利用专用时间对房屋状况作 出客观、实际的评价。

• 验屋的全面性。

每 幢房子，无论大小，都包含有建筑、结构围护系统，冷暖系统，供配电系统，给排水系统，保温通风系统等各专业。注册验屋师会按照验屋师协会的《验屋标准》检 查房屋情况，内容涵盖以上所有方面，出具的验屋报告客观而全面。当然验屋师不可能精通所有专业，但他的知识、经验和接受的专业培训使他对每一个方面都具有 一定的知识，从而保证验屋结果的全面性。虽然有时买方可能是某一方面的专家，如结构工程师或电气工程师等，能发现一些本专业内的问题，但如果没有专业的培 训和长期的经验积累，很难在有限的短时间内全面检查各个方面并发现其中的问题。或许会发现一些表面问题，但不一定知道问题的性质、成因、严重程度及解决方 法。

• 验屋的知识性。

验 屋过程中，验屋师会向顾客介绍许多房屋维护保养知识和一些设备的操作使用方法，并对具体的问题提出有针对性地改进意见或注意事项。因此，验屋过程是顾客学 习房屋知识、了解未来生活环境的很好机会。另外，顾客还可以向验屋师咨询未来装修计划或改建方案等问题，验屋师会从专业的角度提出意见或建议，并提供一些 实用信息。

根 据验屋师协会的《验屋标准》，验屋的主要内容包括：室外场地及外墙；屋面；室内；结构系统；保温及通风系统；暖气系统；冷气系统；给排水系统；供配电系 统。这些都是构成房屋、维持正常运转的最重要和最基本的构件、系统和设备。也是顾客最关心的、影响其做出买卖决定的主要方面。此标准历经数年修订和完善， 已被社会广泛接受，是一个被实践证明能够满足顾客要求、并且能够在规定的时间内完成的切实可行的标准。《验屋标准》也指出，有些内容并不包括在验屋的正常 范围内。如：电视、电话系统，保安系统（由其服务公司提供技术服务和维护），水质量，空气质量，环境质量等（需拥有专业设备、实验室和执业资质）。但验屋 师也具有相关的知识，在发现问题时会建议顾客聘请其他专业人士做进一步检查。

Q: 屋顶上不上？

A: 尽一切可能爬上去每尺都查遍

Q: 阁楼半地下钻不钻？

A: 只要有人孔爬也要爬进去

Q: 家电查不查？

A: 验屋协会不要求，但我们会逐台都会试用

Q: 壁炉,空调,新风系统等查不查？

A: 张先生是加拿大持牌power engineer有多年商业设备维护经验，对这些设备都会逐个检查试运

Q: 电力系统安全能否检查？

A: 张先生是加拿大持牌电工，会拆开配电箱等逐项检查

Q: 一天能验几个房？

A: 为保证质量，一般每天只查一个房子

Q: 1个小时能否帮我验屋？

A: 抱歉，一般独立屋要3-5小时， 还不包括报告时间

Q: 能否帮我对维修项目估价？

A:张先生曾是加拿大building engineer， 有建房修房的经验，会为您提供参考意见，但不会直接报价。附送光盘内有加拿大房屋装修参考价目表。

Q:  红外成像仪，天然气泄漏探测仪等要另外收费吗？

A:  根据现场需要，所以仪器设备的使用不另收费

验 屋的方式是Visual Inspection，即通过现场检查和一般性操作，并借助于一些仪器设备，对房屋的主要系统和构件（可接近、可操作部分-Readily Accessible And Operatable）的当前状况进行检查。因此，验屋师主要凭借所接受的专业培训、专业知识和经验，借助于一些必要设备，通过检查表面情况来发现问题， 推断其成因及影响程度。此种方式的特点如下：

• 验屋只是针对房屋的当前状况进行检查，因此，验屋具有时效性。

验 屋过程中可能会发现一些以前曾发生过的问题，但不能保证完全揭示所有问题。例如：如果很久以前漏过水，但验屋时早已干了，而且卖方又粉刷，装修，就不可能 发现以前漏水的迹象。此外，尽管验屋师会对发现的问题提出一些建议，但无法预测当前正常的构件或设备将来何时会出什么问题。比如验屋时正常使用的地下室， 如果室外场地排水不畅，地基墙又存在薄弱环节，将来下雨时可能会漏水。房屋状况也会随着时间的变化而变化。有时卖方会说他们买房时也请验屋师验过房，但即 使你相信该验屋师的水平和资格，也不可能使用以前的验屋报告。因为那时候没有问题并不代表现在没有问题。这就是验屋的时效性。

• 验屋应在买卖双方都可接受的时间内完成，因此，验屋具有时限性。

对 于一般房屋，可以被双方接受的验屋时间是 大约3个小时。这也是被地产界和验屋师协会认可的合理时间。要在如此短的时间内发现所有问题是不可能的，而且 验屋的目的是发现房子的主要问题，因此验屋师会把主要精力集中在发现那些影响房屋安全、使用寿命和日常使用或会造成大额维修费的大问题上。

• 验屋具有局限性

验 屋时会涉及到建筑、结构、电力电气、煤气、供排水和供暖通风等各专业，虽然验屋师对各个方面都具有一定知识和经验，但有些设备和构件如配电盘、锅炉主体 等，只能由持相应执业证书的专业人员才能检查或操作。当有必要时，验屋师会建议买方求助于各方专家做进一步检查。验屋就好像全科医生-验屋师给房子做体 检，体检的目的是检查有无异常现象，而不是治疗某种疾病；如需进一步检查或手术治疗时，全科医生-验屋师会将病人转交给相应的专科医生-各方专家来操刀执 行。

另外，对于那些不可接近的部分，如封闭的阁楼、积雪覆盖的屋面等也无法检查，验屋师会在报告中注明。

基 于以上几个方面的特点，大多数验屋师会坦率地告诉顾客：验屋不可能发现和预测所有的问题，也不是任何一种担保或保险，但却能最大限度地让顾客规避风险，是 一种花钱少、比较现实可行的、且被广泛采用的了解房屋当前状况的方法。正象加拿大贷款及房屋有限公司（CMHC）给购房者的指南中所说：”A home inspection is not intended to provide warranties or guarantees. A home inspection is intended to help you make an informed decision about buying your home. A home inspection is not to be mistaken as a warranty on the house.”

现在越来越多的卖房者在将房子投放市场以前聘请验屋师验房，卖房前验房的好处如下：

• 获得专业的整修建议，最大限度地降低卖房花费。

尽 管经纪人会在卖房前建议卖方做一些整修，但那些建议多是基于市场需要。而验屋师会从专业的角度提出合理化建议，告诉你哪些该做、哪些可做可不做或那些根本 不需要做，避免盲目整修，降低成本。如修复墙体裂缝，请专业公司维修的价格一般是每条裂缝800-1000加元，但如果验屋师检查后认定不是结构性问题， 完全可以自己修复。又如更换房屋设备时，有时验屋师会建议你只更换必要的设备，而设备公司考虑经济利益往往会极力推荐换掉整套设备。

• 获得对当前房屋的专业评价，做到心中有数。

尽 管居住多年，如果屋主不是专业人士，很难知道房屋的当前状况如何。一旦买方的验屋师验出问题，买方提出降价要求时，卖方会左右为难。如不同意，问题是确实 存在的，若同意，将意味着减少利润，或低于心理接受的价位，因为接受offer价格时并没考虑此项因素。如果有卖房前验房，就会对房价有较准确的估计，知 己知彼。

• 以较小的投入来降低大额降价的可能性。

卖房前验房的费用只是区区几百元，但如果买方因验屋有问题提出降价要求时，动辄上千或数千。因此，卖房前验房是以较小的投入来降低大额降价的风险，是既经济又划算的明智选择。

• 获得应对对方无理要求的专业证据。

房产交易双方讨价还价是正常的，但要有令人信服的理由才能说服对方。卖房前验房报告将作为卖方应对买方一切房屋问题质询的有力证据，在讨价还价中为卖方争取到有利位置。

• 让买主在下OFFER前就能看到《验屋报告》，充分显示卖主对自己房屋的自信。

预售房屋持 证验屋师检验完成，卖主确认已没有需近期维修或更换的主要系统设备和安全问题，买主既可以通过阅读《验屋报告》全面了解房屋现状，又可省掉验屋的费用，此举深受买主欢迎，也正被越来越多的卖主所采用。

验屋是对房屋当前状况的客观检查，不是代表政府对房屋是否符合规范和法规的检验；也不是确定其市场价值的一种价格评估；不存在通过或不通过问题。验屋师只会告诉顾客房屋当前状况有什么问题，不会建议顾客买或不买，因为购买与否取决于顾客对房屋当前状况的接受程度。

一般公寓至少需要2 小时以上，独立半独立屋会3小时以上或更长，根据房屋的大小、新旧、现有状况有所不同。一些较大、较旧，设备复杂的房子可能要用半天甚至更长的时间。

验屋结束后需要一到两个小时分析照片，核对数据和撰写准备报告。我的报告是应用专业的验屋软件编写，不是在表格上打勾划叉，在验屋当晚会以PDF电子版的验屋报告发给客人。特殊情况下在24小时内提供。为了感谢你的支持，我们还将赠送和房屋相关的电子版的实用资料。

首先是检查验屋师的资格，BC省从2009年4月1起实施验屋师牌照制度，省「商业及消費者保障局」(BPCPA)负责颁发出牌照，牌照上最重要的是有一個牌照號碼，验屋師在 報告、广告及名片上，均需要写明号码，令客人可以验证。而验屋师必须购买专业责任保险及一般責任保险各100万元，同时通过无犯罪犯罪记录检查。

省政府牌照查询：https://consumerprotectionbc.ca/index.php

验屋协会会员查询https://www.cahpi.bc.ca

其次，关注验房师的专业背景，验屋是一项涉及建筑，电力，供排水，暖通，动力，环境，维修和法规等多个专业的复合工作，所以验屋师的良好和复合的专业背景尤为重要。常说验屋师不是专家，但是杂家。

第三是：看重从业和相关经验。验屋实际和很多动手实践的工作相关，本地和房屋相关的经验尤为重要。

第四是：关注验房师的职业道德水准和口碑。多数顾客没有这方面的经历和资讯积累﹐应通过电话、网络、报纸，朋友介绍等多方了解﹐自然朋友介绍是最可靠的办法，网络查找更为方便。 当然你的地产经纪也会介绍，他们接触的验房师比较多，有横向比较和使用经验。有些顾客担心，由经纪推荐的验屋师会否失 去客观性。会否出现这种情况，主要取决于验屋师自身的职业道德水准，与是否由经纪推荐以及他们之间是否相识没有必然的联系。实际上，那些 优秀的且从业多年的验屋师为地产从业人员所认识甚至推崇是很自然的事。保障客人的利益不仅是验屋师的责任也是地产经济的义务。

第五﹐认准验屋师本人，不迷信西人和老资格。验屋行业内，除了极少声誉卓着的西人大公司外，绝大多数验屋师都是个人开业或合作开业。此外，还有许许多多的特许经营、业务分包、业务挂靠等复杂情况，一 般顾客难以搞清其中奥妙关系。重点是谁最终为您验屋，就好像去医院我们更关注哪个医生为病人主刀动手术一样

第六﹐保证顺畅的沟通。对于华人来说来说，同种同语肯定沟通顺畅。由于验房过程中将涉及大量平时较少用的术语进行解释和说明，沟通困难肯定有麻烦。

第七，选择性价比高的验屋师。验房费用相对经纪费﹐律师费和估价费已经很低了，验屋费和验房工作的重要性和房产投资相比实在是微不足道。作为一个精明的消费者，您明白找个称职可靠又性价比高的的人选才是 最重要的，低价恶性竞争和狮子大开口的验房师还是敬而远之。

  注册验屋师 Registered Home Inspector (RHI) 是个受法律保护的严肃的职业头衔， 代表着对持有人的教育背景、从 业经验和专业素质的最高认证。每一个注册验房师(RHI) 都有一个注册号码和注册证 书。就好像职业工程师(Professional Engineer---P. Eng.) 等职业头衔受法律保护一样， 冒称RHI是一种违法行为，会受到法律追究。

      要成为注册验屋师(RHI) ，申请者必须加入BC省验屋师协会(CAPHI) ，完成并通过其 规定的一系列培训课程或考试，通过其专业背景评估和报告评估，还要完成相当数量验屋实践，并且没有违反过协会章程和规定，才能获得注册。注册验房师(RHI) 要遵 守协会的章程和相关规定，接受其监管；还要按时交纳会费，并每年完成规定的继续再教育要求，才能维持这个头衔。这些标准和要求在北美来讲，可以说是最严格、最 全面的。所以，获得并保持这样的头衔不是一件容易的事。

What are the Qualifications?
RHI's must meet specific criteria in the areas of:

1. Education

2. Technical background

3. Experience

What does this mean to the Realtor, Lawyer, Banker?

1. Enhanced professional image: putting people in touch with home inspection professionals reinforces your relationship with clients

2. More protection for you: you reduce your liability for both the condition of the home and the quality of the inspector you recommend when you direct people to members of the Ontario Association of Home Inspectors

3. More protection for the home buyer: all Registered Home Inspectors (RHI's) have proven ability, experience, and privileges and responsibilities of membership in OAHI and CAHPI

顾客应该尽可能全程跟踪验房师且直接提出问题，这非常重要。至少验屋最后半小时你最好在场。我们将向您指出哪里有问题，其严重程度以及如何解决；还会讲解房屋操作和维护保养知识；并提供有针对性改进意见。您将学到很多东西，不但了解到房屋不好的方面，也会了解到好的方面。
验房是一项很复杂的信息服务。顾客有时会希望验房师只简单告诉他们是否通过，但验房师通常不会这么做。如果您没有参加验房，仅仅阅读报告并不能了解房屋的真实情况，报告的内容也很容易让您困惑、误解。所以，您的参与对您来讲是非常必要和有益的